Từ cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng gần như đóng băng, giao dịch sụt giảm, hàng loạt dự án không thể triển khai vì vướng mắc thủ tục pháp lý. Nguồn cung sản phẩm nhà ở trở nên khan hiếm, người mua nhà ít có sự lựa chọn.

Những khó khăn này chưa được khơi thông thì đầu năm 2020, dịch Covid-19 ập đến khiến nguồn cung lẫn giao dịch của thị trường sụt giảm chưa từng thấy, thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.

Tại buổi toạ đàm với chủ đề “Thị trường BĐS thế nào sau dịch Covid-19?” diễn ra tại TP.HCM sáng 11/6, nhận định chung của các chuyên gia và đại diện một số doanh nghiệp cho thấy, không phải đến khi dịch Covid-19 bùng phát, thị trường BĐS đã “thoi thóp” từ trước vì những vướng mắc về thủ tục pháp lý. 

Đại diện một doanh nghiệp BĐS chia sẻ, thời gian hoàn tất thủ tục đến khi triển khi dự án quá dài, dẫn đến quy hoạch ban đầu của dự án không đáp ứng được nhu cầu hiện tại của khách hàng. Do đó, sau khi đã hoàn thành tất cả thủ tục về pháp lý quy hoạch, nghĩa vụ tài chính thì doanh nghiệp cần điều chỉnh cục bộ để có sản phẩm phù hợp thực tế thị trường thì rất e ngại vì phải làm lại các thủ tục từ đầu.

“Cách đây 10 – 15 năm, nhu cầu về mặt tiền nền nhà phố từ 4 – 5m thì nay khách hàng muốn rộng rãi hơn, từ 6 – 7m hoặc lớn hơn. Việc điều chỉnh này không những không ảnh hưởng tới quy chuẩn chung về mặt quy hoạch mà còn tốt hơn về không gian sống cho người dân. Nhưng nếu xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ thì doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian, rất vất vả”, vị này nói. 

Nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý của doanh nghiệp BĐS TP.HCM được nêu ra tại buổi toạ đàm.

Tại nhiều dự án, chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục tài chính về đất, đã bàn giao nhà nhưng nhiều năm vẫn không làm được thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân. Đó là những vướng mắc được ông Trần Quốc Dũng – Phó TGĐ Tập đoàn Hưng Thịnh giãi bày. 

Theo ông Dũng, hiện chưa có một quy trình chung về thủ tục pháp lý cho các chủ đầu tư thực hiện một dự án BĐS. Để một dự án có pháp lý cơ bản và có thể triển khai bán hàng nhanh nhất cũng mất 1 năm, nhưng hầu hết đều kéo dài từ 4 – 5 năm. Đến bước cuối cùng là cấp sổ hồng cho cư dân cũng rất… trần ai.  

Có dự án của công ty, mặc dù đã được cơ quan thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch cục bộ, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính trước tháng 7/2014 nhưng sau khi bàn giao nhà, làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân thì doanh nghiệp lại bị “truy” nghĩa vụ tài chính bổ sung, lại phải xin ý kiến lòng vòng từ các đơn vị quản lý.

“Có trường hợp công ty xin cấp sổ hồng cho cư dân trước, phần điều chỉnh xin “khoanh” lại, thậm chí xin ký quỹ tiền sử dụng đất bổ sung, để tính sau nhưng cuối cùng vẫn không được giải quyết”, ông Dũng cho biết.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, phát biểu.

Ông Nguyễn Trọng Ninh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, cơ quan quản lý thường tiếp nhận việc xin điều chỉnh quy hoạch dự án với quy mô nhà ở từ lớn sang nhỏ, điều này cần phải cân nhắc vì làm tăng quy mô dân số cho khu vực. Với yêu cầu xin điều chỉnh nhà ở từ nhỏ sang lớn là việc rất hoan nghênh, cơ quan quản lý sẽ hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện theo trình tự thủ tục. 

Với những vướng mắc trong việc cấp sổ hồng cho cư dân, ông Ninh cho rằng nguyên tắc chung là người dân phải được cấp sổ sau khi nhận nhà. Các quy định về điều kiện cấp sổ hồng đã có, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể, vướng mắc ở chỗ nào thì Sở TN&MT sẽ là đơn vị tiếp nhận, giải quyết. 

Khơi thông thị trường bằng quy trình pháp lý dự án 

Đánh giá về thị trường BĐS nửa đầu năm 2020, ông Ninh cho rằng nguồn cung sản phẩm nhà ở giai đoạn này bị sụt giảm mạnh. Nguyên nhân không phải do dịch Covid-19 mà còn đến từ thể chế, những quy định chồng chéo. Cung giảm nhưng cầu cũng giảm nên giá cả ít bị biến động. 

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, kinh nghiệm của các nước cho thấy, khi thị trường BĐS khó khăn thì người thu nhập thấp sẽ là đối tượng cần được quan tâm nhiều nhất, trong đó phân khúc nhà ở xã hội là lĩnh vực được quan tâm đầu tư. Dự kiến trong quý III/2020 Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết để có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này. 

Ông Lê Trần Kiên - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết đơn vị đang hoàn thiện quy trình pháp lý để thực hiện dự án để trình UBND Thành phố chấp thuận.

Khó khăn lớn nhất cho thị trường BĐS TP.HCM hiện nay chính là nguồn cung dự án. Để giải quyết bài toán này, ông Lê Trần Kiên – Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng cần phải khơi thông thủ tục pháp lý. 

Theo ông Kiên, 5 tháng đầu năm 2020, toàn Thành phố chỉ có 12 dự án được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, giảm 25% so với cùng kỳ. Tổng nguồn cung là 3.826 sản phẩm nhà ở, giảm 19% so với cùng kỳ. Sự sụt giảm nguồn cung nhà ở này kéo dài suốt thời gian qua, trong thời gian dịch Covid-19 thì nghiêm trọng hơn. 

Để giải quyết nguồn cung sản phẩm nhà ở, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết đơn vị đang hoàn thiện quy trình thủ tục pháp lý cho một dự án và trình Thành phố phê duyệt. Trong đó thể hiện rõ từng bước, trách nhiệm của từng sở ngành, thời gian giải quyết hồ sơ…

“Đối với hàng tồn kho tại những dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp, nếu chủ đầu tư muốn điều chỉnh dự án sang phân khúc thấp hơn, nhà ở giá bình dân thì Sở cũng sẽ giải quyết. Đây là 1 trong những giải pháp để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho 1 triệu dân tăng trong 5 năm tới tại Thành phố”, ông Kiên cho hay. 

Hàng tồn kho dự án nhà ở cao cấp có thể chuyển đổi sang nhà ở xã hội

 - Các dự án BĐS nhà ở trung, cao cấp đang tồn kho hoặc chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh quy mô căn hộ sang phân khúc bình dân, nhà ở xã hội sẽ do Sở Xây dựng TP.HCM tham mưu giải quyết.   

Đối với các dự án BĐS nhà ở trung, cao cấp đang tồn kho hoặc chủ đầu tư có nhu điều chỉnh quy mô căn hộ sang phân khúc bình dân, nhà ở xã hội, UBND Thành phố giao Sở Xây dựng tham mưu giải quyết. Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc với các dự án nhà ở xã hội, các dự án phân khúc bình dân, giá thấp đang khó khăn.

Đồng thời, Sở Xây dựng phải báo cáo tình hình triển khai các dự án nhà ở sinh viên đầu tư từ ngân sách Nhà nước, các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn và đề xuất chuyển đổi sang nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp nếu khai thác không hiệu quả.

“Tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh BĐS, các dự án BĐS có vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng”, UBND TP.HCM chỉ đạo. 

Hàng tồn kho dự án nhà ở trung và cao cấp có thể chuyển đổi sang nhà ở xã hội.

Đối với các dự án đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019, đặc biệt là các dự án BĐS cao cấp, UBND TP.HCM giao Sở TN&MT kiểm tra. Nếu dự án nào không triển khai, để đất hoang hoá hoặc chậm triển khai thì kiên quyết thu hồi.

Ngoài ra, Sở TN&MT phải công khai các dự án nhà ở chủ đầu tư đã thế chấp ngân hàng, các dự án chậm tiến độ do vướng mắc về pháp lý, các dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, các chủ đầu tư chậm trễ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân. 

Theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS, trong quý 1/2020, số lượng căn hộ chào bán lẫn tiêu thụ tại TP.HCM lần lượt giảm 18% và 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án cao cấp và hạng sang có mức giá ổn định, không thay đổi so với quý trước, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. 

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và giá tăng nhẹ thì tình hình tiêu thụ của phân khúc trung cấp vẫn tốt. Tuy nhiên, với tình hình dịch Covid-19 phức tạp từ giữa tháng 3 và lệnh cấm tụ tập đông người nghiêm ngặt hơn thì lượng quan tâm của người mua trong giai đoạn này cũng đã giảm nhiệt.

Bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho rằng, dịch Covid-19 kéo dài hơn sẽ tác động đến nguồn cầu từ nhóm khách mua để ở, mua để đầu tư và khách nước ngoài. Trong đó, việc ngừng các chuyến bay và thắt chặt cấp thị thực sẽ khiến khách nước ngoài khó tiếp cận thị trường BĐS tại Việt Nam. 

Dự án chuẩn bị bàn giao mới phát hiện chủ đầu tư “quên” đánh giá môi trường

 - Dự án có quy mô hơn 7,2ha và chuẩn bị bàn giao giai đoạn 3 thì cơ quan chức năng mới phát hiện chủ đầu tư không có báo cáo đánh giá tác động môi trường.   

Trong đó có 2.716 hộ giải tỏa đã sang nhượng chuyển đổi tên cho người khác; 512 trường hợp người dân ở nhà chồ ven sông, giải tỏa bố trí chung cư để chỉnh trang đô thị … diện này chỉ quản lý, không thu tiền thuê nhà.

Theo đơn vị này, trước đây, việc quản lý bố trí các khu chung cư (do các công ty, BQL dự án bố trí giải tỏa di dời bàn giao đất) đã phê duyệt bố trí căn hộ cho các hộ giải tỏa không rõ ràng.

Bên cạnh đó, UBND TP có chủ trương là không thu tiền thuê nhà đối với các hộ giải tỏa đã tạo ra tư tưởng nhầm lẫn là căn hộ thuộc sở hữu của họ; một số trường hợp xin đăng ký tạm trú hoặc nhập khẩu người thân vào ở…

Để xử lý những bất cập trên, năm 2013 UBND TP Đà Nẵng có chủ trương đối với các trường hợp nhận sang nhượng từ các hộ giải tỏa thì cho phép chuyển đổi tên người ký hợp đồng thuê nhà nếu thuộc diện đặc biệt bức xúc về chỗ ở. Công ty quản lý nhà chung cư đã chuyển đổi tên 2.252 trường hợp.

Đến tháng 11/2016, UBND TP có công văn chấm dứt chủ trương này. Sau đó còn 269 trường hợp đã sang nhượng từ các hộ giải tỏa không được chuyển đổi tên và 195 trường hợp cho thuê cho ở nhờ, hiện đang được kiểm tra, xác minh để báo cáo UBND TP xem xét, quyết định. Từ đó đến nay, việc chuyển đổi tên không còn.

Trung tâm quản lý và khai thác nhà Đà Nẵng cho biết, hiện nay các hộ giải tỏa được bố trí cho thuê chung cư, nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước phải có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo quy định kể từ ngày 1/1/2020.

Về thông tin nhiều người có điều kiện vẫn chiếm dụng nhà ở xã hội tại theo Trung tâm khai thác và quản lý nhà trong 209 trường hợp sở hữu nhà ở hoặc 2 lô đất trở lên thì hiện có 75 trường hợp đã trả lại căn hộ; còn lại 134 trường hợp trung tâm đã yêu cầu các hộ bàn giao căn hộ trước ngày 30/9.

Đối với 6 căn hộ diện tích nhỏ (29m2) được bố trí sử dụng, trong quá trình sử dụng ở các hộ đã thông 2 phòng với nhau. Đến nay, có 1 trường hợp đã trả lại nguyên trạng; còn lại 5 trường hợp, UBND TP có chủ trương rà soát nhà đất, nếu đảm đủ điều kiện thuê thì bố trí 1 căn hộ khác có diện tích lớn hơn và thu hồi 2 căn hộ nhỏ thông phòng.

Ông Lê Doãn Lâm - Phó GĐ trung tâm Quản lý và Khai thác nhà, cho biết trường hợp 134 người không chịu trả nhà có nêu một số lý do không có nhà hoặc có nhà đứng tên giúp... 

"Chúng tôi đã quy định trước ngày 30/9, những người không đúng đối tượng phải trả lại căn hộ nếu không sẽ nhờ chính quyền địa phương cưỡng chế", ông Lâm thông tin.

Hồ Giáp

Hơn 3.000 căn hộ chung cư NƠXH sử dụng không đúng mục đích

Tại Đà Nẵng có 9.679 căn hộ chung cư xã hội, tuy nhiên 1/3 số này được sử dụng không đúng mục đích như tự ý chuyển đổi tên, cho thuê lại, ở nhờ…